Drum prüfe, wer sich ewig bindet: ein nachhaltiger Ansatz für Immobilieninvestitionen
Eine Einschätzung unseres Immobilen-Experten Klaus Kämpf
Investitionen in Immobilien sind langfristig und nur mit grossem Aufwand wieder rückgängig zu machen. Daher lohnt es sich, im Anlageprozess Bewertungskriterien der Nachhaltigkeit als Entscheidungshilfe hinzuzuziehen.
Klaus Kämpf ist Leiter Nachhaltigkeitsresearch Immobilien bei Vontobel Asset Management.
Bei Investitionen in Immobilien lohnt es sich, neben der technisch-ökonomischen auch die Perspektive der Nachhaltigkeit einzunehmen. Dabei sind drei Punkte von besonderer Relevanz:
- Standort
- Gebäude
- Bedürfnisse der Nutzer
«Drum prüfe, wer sich ewig bindet (…) der Wahn ist kurz, die Reu' ist lang.»
(Friedrich von Schiller, Das Lied von der Glocke)
Der Standortentscheid steht an erster Stelle
Fehler beim Immobilienkauf begleiten den Eigentümer meist lange – dies gilt insbesondere für den Standortentscheid. Während der Eigentümer es selbst in der Hand hat, das Gebäude stets in gutem Zustand zu halten, hat er auf die weitere Entwicklung des Standorts praktisch keinen Einfluss. Umso wichtiger sind Sorgfalt und Weitblick bei der Auswahl der Investitionsstandorte. Ein zukunftsträchtiger Investitionsstandort zeichnet sich aus durch
- Gute rechtliche und demographische Rahmenbedingungen
- Wirtschaftliche Prosperität
- Hohe Lebensqualität
- Gute Infrastruktur
Anforderungen an das Gebäude
Es gilt inzwischen schon als selbstverständlich, dass Gebäude möglichst energieeffizient sind. Ein Gebäude muss zudem vor allem den Bedürfnissen der Nutzer entsprechen. Das betrifft nicht nur vermeintlich «harte» Faktoren wie die Grundrisse oder Parkplätze, sondern gerade auch Wohlfühlfaktoren wie Lichtverhältnisse, Anmutung der Räumlichkeiten und die Qualität der Raumluft. Denn diese sind oft entscheidend dafür, ob sich Mieter gewinnen und langfristig binden lassen.
Auch die Infrastruktur in unmittelbarer Nähe fliesst bei der Betrachtung durch die Brille der Nachhaltigkeit in die Entscheidung mit ein. Für Wohngebäude sind unter anderem Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Einrichtungen und Schulen relevant, für Bürogebäude Verpflegungsmöglichkeiten sowie eine attraktive Anbindung an den öffentlichen Verkehr zum Wohnort.
Flexibilität für unterschiedliche Bedürfnisse der Gebäudenutzer
Die Bedürfnisse der Nutzer von Gebäuden dürften sich mit dem Wandel künftig stark ändern – nur wissen wir nicht genau, in welcher Weise. Folgende Entwicklungen zeichnen sich derzeit ab:
- Weiter fortschreitende Urbanisierung und demographischer Wandel werden die Wohnungsmärkte verändern.
- Telearbeit und shared office Konzepte erfordern andere Bürolandschaften.
- Der klassische Einzelhandel muss Antworten auf den Internethandel finden.
Gebäude sind langlebig, die Bedürfnisse der Nutzung können sich jedoch von heute auf morgen verändern. Umbauten sind für den Eigentümer kostspielig und führen meist zu Kompromissen. Der Unsicherheit über die zukünftigen Anforderungen begegnen wir daher am besten durch möglichst flexibel nutzbare Gebäude: Eingänge, Aufzüge, Toiletten und Leitungen eines Bürogebäudes werden so geplant, dass später mit geringem Aufwand Mietflächen verändert oder Büros zu Wohnungen umgebaut werden können.
Über Klaus Kämpf
Klaus Kämpf ist seit 2017 Leiter Nachhaltigkeitsresearch Immobilien bei Vontobel Asset Management. Zuvor war er in ähnlicher Funktion seit 2009 bei der Vescore AG und der Bank J. Safra Sarasin tätig. Davor war er Projektleiter Umwelt und Verkehr bei der Prognos AG.
Die Vontobel Nachhaltigkeitsanalyse
Die Nachhaltigkeit von Standorten und Gebäuden beurteilt Vontobel im Rahmen von Investitionsentscheidungen anhand eines eigenen Ratingsystems. Dieses umfasst zwei Komponenten:
- Im Rahmen eines (Makro-)Standortratings werden zukunftsträchtige Städte identifiziert. Dabei werden die Rahmenbedingungen sowie die Kriterien Bevölkerung, Lebensqualität, Infrastruktur und Wirtschaft betrachtet.
- Bei der Nachhaltigkeitsbewertung eines konkreten Gebäudes und seiner unmittelbaren Umgebung werden Mobilität, Umfeld, Energie und Umwelt, Komfort und Wohlbefinden sowie Nutzungsqualität und Flexibilität bewertet.
