Eigenmietwert Ferienhaus: ein häufig vergessener Abzug

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28.03.2023 Lesezeit: 3 Minute(n)

Besitzen Sie ein Ferienhaus in der Schweiz? Dann liegt dieses vermutlich in einem anderen Kanton als Sie wohnen. In diesem Fall können Sie von einem oft vergessenen Steuerabzug beim Eigenmietwert profitieren. Ein paar hundert Franken Steuerersparnis pro Jahr sind nicht unrealistisch. Erfahren Sie hier, wie hoch die Abzüge sind und wie Sie diese geltend machen können.

Sei es im Tessin, Graubünden oder im Wallis: Die Schweiz besitzt viele schöne Flecken, die sich für ein gemütliches Ferienhaus oder eine Ferienwohnung anbieten. Doch wenn es um die Versteuerung der eigenen Ferienoase geht, kann es schnell kompliziert werden. Denn jeder Kanton lässt beim steuerrelevanten Eigenmietwert andere Abzüge zu. Eine goldene Regel gibt es bei der Berechnung des Eigenmietwerts nicht.

Die kantonalen Unterschiede müssen jedoch keinen Nachteil für Sie darstellen. Wenn Sie ein selbstgenutztes Ferienhaus ausserhalb Ihres Wohnsitzkantons besitzen, können Sie allenfalls von attraktiven Steuerabzügen beim Eigenmietwert profitieren.

Steuererklärung eingereicht und Abzug vergessen?
Haben Sie Ihre Steuererklärung schon eingereicht und den Abzug vergessen? Das kann passieren; der Steuerberater empfiehlt in diesem Fall, das Steueramt entweder proaktiv zu informieren oder eine Einsprache geltend zu machen:

Proaktiv: Falls Sie für das entsprechende Steuerjahr noch keine Veranlagung erhalten haben, können Sie ein kurzes Schreiben an das Steueramt senden. Weisen Sie darin auf den Abzug hin mit der Bitte, diesen in der Veranlagung zu berücksichtigen.

Einsprache: Machen Sie den Abzug über eine Einsprache geltend, sobald Sie die Verfügung des Steueramts erhalten. Das muss bei der definitiven Verfügung innerhalb von 30 Tagen geschehen.

«Einige Kantone, beispielsweise die Kantone Graubünden, Nidwalden oder Glarus, lassen auf den Eigenmietwert Ermässigungen von 20 Prozent oder mehr zu.»

Wichtig zu wissen: Jeder Liegenschaftsertrag – inklusive Eigenmietwert – ist grundsätzlich am Ort der gelegenen Sache zu versteuern, also im Ferienkanton. Dies gilt allerdings nur für die Steuern auf Kantons- und Gemeindeebene. Dort wird ein allfälliger Abzug vom Eigenmietwert in der Regel von Amtes wegen korrekt berücksichtigt.

Öfter vergessen geht der Abzug bei der direkten Bundessteuer, die vom Wohnsitzkanton und nicht vom Ferienkanton veranlagt wird. Warum?

Im Ferienkanton füllen Sie meist keine eigene Steuererklärung aus, sondern reichen eine Kopie der Steuererklärung Ihres Wohnsitzkantons ein. Wenn der Wohnsitzkanton keine Abzüge und Ermässigungen auf den Eigenmietwert vorsieht, werden Sie in der Steuererklörung auch nicht automatisch darauf aufmerksam gemacht.^[1]

Ein Beispiel:

Sie wohnen im Kanton Zürich.
In Davos besitzen Sie ein ausschliesslich selbstgenutztes Ferienhaus.
Der Bündner Abzug auf den Eigenmietwert steht Ihnen zu.
Trotzdem müssen Sie ihn in Zürich aktiv geltend machen, damit er bei der direkten Bundessteuer berücksichtigt wird.

[1] Vor der Jahrtausendwende musste man eine separate Steuererklärung des Kantons einreichen, in dem man Liegenschaften besass. Heute reicht eine einzige Steuererklärung des Wohnsitzkantons aus. Wohnen Sie also im Kanton Zürich und besitzen ein Ferienhaus in Davos, so füllen Sie einfach Ihre Zürcher Steuererklärung aus und reichen eine Kopie davon im Kanton Graubünden ein. Dasselbe gilt auch für andere Kantone.

Kantonale Unterschiede in den Steuersätzen

Was besteuert wird, ist schweizweit weitgehend einheitlich. Jedoch unterscheiden sich die Steuersätze beträchtlich. Die sogenannte Tarifautonomie liegt bei Gemeinden und Kantonen.

Einkommenssteuer

Hier schwanken die Maximalgrenzsteuersätze zwischen rund 20 Prozent (beispielsweise im Kanton Zug) und rund 45 Prozent (etwa im Kanton Genf).

Vermögenssteuer

Bei den Maximalgrenzsteuersätzen gibt es bedeutende Unterschiede zwischen den Kantonen: In Nidwalden sind sie mit rund 0.1 Prozent am tiefsten, in Genf mit rund 1 Prozent am höchsten.

Bleiben wir beim Beispiel von oben: Sie besitzen ein selbstgenutztes Ferienhaus in Davos, wohnen aber im Kanton Zürich. Nun können Sie in der Steuererklärung Ihres Wohnkantons bei der direkten Bundessteuer – und nur für diese Steuer – einen Abzug von 20 Prozent des Bündner Eigenmietwertes geltend machen.

PRAXISBEISPIEL

Eigenmietwert Ferienhaus abziehen

Berechnet anhand eines Beispiels mit Wohnsitz in Zürich und Ferienhaus in Graubünden mit einem Eigenmietwert von CHF 30 000.

	EIGENMIETWERT FERIENHAUS	ABZUG EIGENMIETWERT 20%	STEUERBARER EIGENMIETWERT *	DIREKTE BUNDESSTEUER 11.5%**
Ohne Abzug in CHF	30 000	—	24 000	2 760
Mit Abzug *** in CHF	30 000	6 000	19 200	2 208
Ersparnis				CHF 552

* Nach Berücksichtigung einer Liegenschaftsunterhaltskostenpauschale von 20 Prozent.
** Maximaler Grenzsteuersatz.
*** Wie vorgesehen gemäss Steuererklärung in Graubünden.

Gemäss obigem Beispiel kann in der Zürcher Steuererklärung unter «andere Abzüge» mit dem Vermerk «Abzug Eigenmietwert für Bundessteuer» ein Betrag von CHF 6 000 (sprich 20 Prozent von CHF 30 000) in Abzug gebracht werden. Dabei ist darauf zu achten, dass der Betrag nur in der Kolonne für die direkte Bundessteuer aufgeführt wird. Auf Kantonsebene wird der Abzug vom Liegenschaftskanton in der Regel korrekt berücksichtigt.

Haben Sie weitere Fragen zur Besteuerung Ihres Ferienhauses? Unsere Experten stehen Ihnen bei Schweizer Steuerfragen zur Verfügung und helfen Ihnen dabei, Ihre persönliche Steuersituation zu optimieren.

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