Schuldzinsen als Steuervorteil: Tipp für Besitzer ausserkantonaler Liegenschaften

Wenn Sie eine Liegenschaft in einem anderen Kanton besitzen, sind Sie grundsätzlich auch dort steuerpflichtig. Deshalb müssen Sie dort auch eine Steuererklärung einreichen. Oftmals reicht eine Kopie Ihrer Steuererklärung vom Hauptwohnsitz aus. Wenn Sie in diesem Kanton keine weiteren Vermögenswerte besitzen, beschränkt sich die Steuerpflicht ausschliesslich auf diese Liegenschaft.

Welche Steuern zahle ich im Liegenschaftskanton?

Im Liegenschaftskanton müssen Sie sowohl die Vermögenssteuer als auch die Steuer auf die Liegenschaftserträge bezahlen.

1. Die Vermögenssteuer wird auf der Grundlage des Steuerwertes Ihrer Liegenschaft und Ihres weltweiten Nettovermögens festgelegt. Je höher Ihr Vermögen ist, desto höher ist auch der progressiv gestaffelte Steuersatz.
2. Darüber hinaus müssen Sie auch die Erträge aus Ihrer Liegenschaft im entsprechenden Kanton versteuern. Diese werden von der Einkommenssteuer erfasst. Für die Berechnung des Satzes wird erneut das weltweite Reineinkommen herangezogen. Einige Kantone erheben zudem eine Liegenschaftssteuer, die oft einem Promille des Steuerwerts entspricht.

Bei vermieteten Liegenschaften hingegen wird der tatsächlich erzielte Mietertrag besteuert. Bei Vorzugsmieten, zum Beispiel an nahe Verwandte oder gute Freunde, sollte der Mietzins nicht unter der Hälfte des Eigenmietwerts liegen. Zudem sollte geprüft werden, ob eine Schenkungssteuer anfallen könnte. Besitzen Sie eine selbstbewohnte Liegenschaft, so gelten folgende Regeln.

Steuertipp bei Liegenschaften ausserhalb des Wohnkantons

Hinweis: Wertvermehrende Investitionen, wie zum Beispiel der Bau eines Wintergartens oder Swimming-Pools, können nicht als Unterhaltskosten abgezogen werden. Stattdessen gelten sie als Anlagekosten und können nur beim Verkauf der Liegenschaft abgeschrieben werden. Es ist daher wichtig, diese Rechnungen sorgfältig aufzubewahren, damit man die Kosten zu einem späteren Zeitpunkt abziehen kann.

Praxisbeispiel zur Berechnung

• Sie wohnen im Kanton Zürich und verfügen über ein weltweites Bruttogesamtvermögen von CHF 3 Millionen. Hierzu zählt auch die Liegenschaft im Kanton Graubünden, die einen Steuerwert von CHF 1 Million aufweist.
• In diesem Szenario liegen ein Drittel Ihrer Aktiven im Liegenschaftskanton und zwei Drittel im Wohnsitzkanton. Damit können Sie auch nur einen Drittel Ihrer gesamten Schulden und Schuldzinsen im Liegenschaftskanton in Abzug bringen.
• Angenommen, Ihre einzige Schuld ist eine Hypothek von CHF 600 000 mit einem Zinssatz von 2 Prozent auf der Liegenschaft im Kanton Graubünden.
• In diesem Fall können Sie im Kanton Graubünden eine Schuld von CHF 200 000 und Schuldzinsen von CHF 4000 zum Abzug bringen – also jeweils einen Drittel Ihrer gesamten Schulden und Schuldzinsen. Der Rest wird am Hauptwohnsitz abgezogen.

Die Besteuerung von Liegenschaften in der Schweiz ist ein komplexes Thema, insbesondere wenn sich diese in verschiedenen Kantonen befinden. Eine sorgfältige und frühzeitige Planung kann sich also lohnen. Unsere Experten stehen Ihnen bei Schweizer Steuerfragen zur Verfügung und unterstützen Sie dabei, Ihre persönliche Steuersituation zu optimieren.

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